Eine Gründerzeitwohnung an der Franz-Joseph-Straße. Die Dielen knarzen bei jedem Schritt, im Bad riecht es muffig hinter der Fliesenwand, und der Stuckspiegel hat an zwei Stellen Risse die sich vom Kronleuchter aus wie Spinnenbeine ausbreiten. Die Leitungen stammen von 1903. Der Grundriss wurde zuletzt in den Achtzigern angefasst.
Das ist kein Ausnahmefall. Das ist Alltag bei einer Altbausanierung in München. Renovierung Schneider begleitet Eigentümer und Vermieter seit über vier Jahren durch genau diese Situationen, von der ersten Bestandsaufnahme bis zur fertigen Wohnung. Über 24 abgeschlossene Projekte in 2025 allein.
Eine Komplettsanierung einer Gründerzeitwohnung in Schwabing oder Haidhausen kostet 2026 realistisch zwischen 2.200 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Entscheidend sind Bausubstanz, Auflagen der Unteren Denkmalschutzbehörde und der Anteil erhaltenswerter Elemente wie Stuck, Kastenfenster und Fischgrätparkett.
Warum Münchner Altbauten besondere Sanierung brauchen
Die meisten Wohnhäuser rund um den Kurfürstenplatz, in der Maxvorstadt oder im Franzosenviertel in Haidhausen stammen aus den Jahren 1871 bis 1914. Typisch sind Ziegelmauerwerk mit 50 bis 65 Zentimeter starken Außenwänden, Holzbalkendecken mit Stakung und Strohlehm-Einschub sowie Raumhöhen von 3,20 bis 3,80 Metern.
Wer eine solche Wohnung öffnet, findet oft Dinge die kein Grundriss zeigt. Gusseiserne Abflussstränge aus den 1920ern. Vormauerungen aus Schlackebeton. Kupferleitungen aus einer Teilsanierung in den Achtzigern neben textilumwickelten Kupferadern von 1903. Solche Mischungen machen den Unterschied zwischen einem geplanten Sechswochen-Projekt und einer zehnwöchigen Baustelle mit drei Änderungsanträgen.
Ein Projekt aus unserer Praxis zeigt das gut: Beim Umbau einer Bestandswohnung in Schwabing zu einer WG haben wir hinter einer verputzten Wand eine vollständige Gasetagenheizung aus den 1950ern gefunden, die im Grundriss nicht eingezeichnet war. Das hat den Zeitplan um zwei Wochen verlängert und einen zusätzlichen Gasfachbetrieb ins Spiel gebracht. Solche Überraschungen sind bei Münchner Altbauten keine Ausnahme. Sie sind der Regelfall. Wer das weiß, plant entsprechend. Wer das nicht weiß, zahlt es zweimal.
Was eine Altbausanierung in München kostet
Die Kosten hängen von vier Faktoren ab: Zustand der Bausubstanz, Umfang der Gewerke, Denkmalschutzauflagen und Zugänglichkeit. Wer ohne Bestandsaufnahme einen Festpreis nennt, schätzt ins Blaue.
Zusatzkosten entstehen durch Schadstoffgutachten bei Gebäuden vor Baujahr 1993, WEG-Beschlüsse bei Gemeinschaftsleitungen und Bleirohrtausch bei Trinkwasserleitungen vor 1973. Diese Positionen werden bei der Bestandsaufnahme identifiziert und transparent kalkuliert.
Was Vermieter bei der Altbausanierung in München anders bedenken müssen
Für Vermieter ist die Altbausanierung in München vor allem eine wirtschaftliche Entscheidung. Eine sanierte Wohnung in Schwabing oder Haidhausen erzielt deutlich höhere Kaltmieten als eine unsanierte. Die Differenz zwischen einer unsanierten und einer frisch sanierten Altbauwohnung in zentraler Lage liegt in München aktuell bei 4 bis 8 Euro pro Quadratmeter monatlich. Bei einer 80 Quadratmeter Wohnung sind das 320 bis 640 Euro mehr pro Monat.
Vermieter können Sanierungskosten steuerlich als Werbungskosten absetzen, sofern es sich um Erhaltungsaufwand handelt. Bei umfangreichen Modernisierungen gilt die Abschreibung über die Nutzungsdauer. Wir empfehlen in jedem Fall die Abstimmung mit einem Steuerberater vor Baubeginn.
Wichtig für Vermieter: Die Sanierung zwischen zwei Mietverhältnissen ist der ideale Zeitpunkt. Leerstehende Wohnungen lassen sich schneller und günstiger sanieren weil keine Rücksicht auf Bewohner genommen werden muss. Wir richten uns nach Ihrem Zeitplan und arbeiten auch kurzfristig wenn die neue Vermietung bereits geplant ist.
Was Eigentümer bei selbst genutzten Wohnungen wissen müssen
Wer seine eigene Wohnung saniert, trifft eine langfristige Entscheidung. Eine gut durchgeführte Altbausanierung in München hat eine Nutzungsdauer von 20 bis 30 Jahren. Wer jetzt spart, zahlt in zehn Jahren erneut.
Die häufigsten Fehler die wir bei selbst genutzten Wohnungen sehen: Gewerke werden einzeln und zeitlich versetzt beauftragt, weil die Kosten auf mehrere Jahre verteilt werden sollen. Das klingt vernünftig. In der Praxis bedeutet es, dass der Fliesenleger Arbeit des Elektrikers aufmacht und der Maler den Trockenbauer korrigiert. Jede Schnittstelle kostet extra.
Eine koordinierte Gesamtsanierung mit einem Ansprechpartner ist fast immer günstiger als die Summe einzelner Aufträge. Wir koordinieren alle Gewerke und sind der einzige Ansprechpartner während der gesamten Bauzeit.
Renovierung Schneider ist bei jedem Projekt persönlich vor Ort. Gewerke die eine Handwerkslizenz erfordern werden durch zertifizierte Partnerbetriebe ausgeführt. Sie haben dabei immer nur einen Ansprechpartner.
Denkmalschutz in München: Was Eigentümer wissen müssen
München hat eine der dichtesten Denkmalschutzdichten Deutschlands. In Schwabing, Haidhausen, Maxvorstadt und Lehel stehen ganze Straßenzüge unter Ensembleschutz,
auch wenn einzelne Gebäude nicht im Denkmalverzeichnis eingetragen sind.
Jede bauliche Veränderung die das äußere Erscheinungsbild betrifft muss bei der Unteren Denkmalschutzbehörde München beantragt werden. Das gilt für Fensteraustausch, Fassadenfarbe, Dachflächenfenster und in manchen Fällen auch für Innenarbeiten an Stuck und historischen Böden.
Ein häufiger Fehler: Eigentümer beginnen mit Arbeiten bevor die Genehmigung vorliegt. Die Behörde kann dann den Rückbau anordnen. Wir stimmen jeden Auftrag der denkmalschutzrelevant sein könnte vorab mit der Behörde ab.
Altbau sanieren oder Neubau kaufen: Was rechnet sich in München?
Bei aktuellen Münchner Neubaupreisen von über 11.000 Euro pro Quadratmeter ist die Sanierung eines Altbaus in zentraler Lage wirtschaftlich oft die bessere Entscheidung. Eine 100 Quadratmeter Gründerzeitwohnung in Schwabing für 700.000 Euro plus 250.000 Euro Sanierungskosten ergibt einen Gesamtpreis von 9.500 Euro pro Quadratmeter.
Zentraler als ein Neubau in Freiham, mit deutlich mehr Substanz und Charakter.
Für Vermieter kommt die Mietrendite hinzu. Eine sanierte Altbauwohnung in Schwabing amortisiert die Sanierungskosten bei aktuellen Münchner Mietpreisen in sieben bis zwölf Jahren. Ein Neubau in Randlage selten in unter fünfzehn.
Renovierung Schneider: Altbausanierungen für Eigentümer und Vermieter in München
Vom WG-Umbau in Schwabing bis zur Komplettsanierung zwischen zwei Mietverhältnissen in Haidhausen. Renovierung Schneider koordiniert alle Gewerke aus einer Hand, von der Bestandsaufnahme über Denkmalschutzanträge bis zur besenreinen Übergabe. Vielfach beauftragt von Eigentümern und Vermietern die wissen dass Altbau in München mehr braucht als einen guten Handwerker.
Kein Angebot ohne Vor-Ort-Termin. Kein Bauzeitenplan ohne Puffer. Keine Überraschungen auf der Rechnung.
Je nach Umfang zwischen 800 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Eine Teilsanierung liegt bei 800 bis 1.400 Euro, eine Komplettsanierung einer Gründerzeitwohnung in Schwabing oder Haidhausen bei 2.200 bis 3.500 Euro. Bei denkmalgeschützten Objekten kann der Preis deutlich höher liegen. Renovierung Schneider erstellt nach Vor-Ort-Begehung ein verbindliches Angebot.
Eine Teilsanierung dauert vier bis sechs Wochen, eine Komplettsanierung mit Leitungstausch und Grundrissänderung sechs bis zehn Wochen. Bei denkmalgeschützten Objekten kommen Genehmigungszeiten von vier bis acht Wochen hinzu. Jeder Münchner Altbau braucht einen Puffer für unvorhergesehene Befunde hinter Wänden und Böden.
Renovierung Schneider koordiniert alle Gewerke und ist bei jedem Projekt persönlich vor Ort. Arbeiten die eine Handwerkslizenz erfordern, wie Elektro, Sanitär oder Gasinstallationen, werden durch zertifizierte Partnerbetriebe ausgeführt. Der Kontakt läuft dabei ausschließlich über Renovierung Schneider. Kein Partnerbetrieb arbeitet ohne direkte Begleitung vor Ort.
