Ein Münchner Altbau-Bad aus den 1960ern. Vier Quadratmeter, Wände schief, gusseiserne Abflussrohre hinter der Verkleidung, Fliesen die seit 30 Jahren niemand angefasst hat. Wer dieses Bad öffnet, findet fast immer mehr als er erwartet hat.
In Ramersdorf haben wir genau das erlebt. Hinter den Wandfliesen einer Altbauwohnung saß Schimmel der im ersten Blick nicht sichtbar war. Was als einfache Auffrischung geplant war, wurde nach der Bestandsaufnahme zu einer Komplettsanierung mit neuen Leitungen und Abdichtung. Unser Sanitärpartnerbetrieb aus München hat die Rohrleitungen neu gelegt, unser Elektropartnerbetrieb die Feuchtraum-Installationen ausgeführt. Renovierung Schneider hat die Entkernung übernommen, alle Gewerke koordiniert und war durchgehend vor Ort.
Eine Badsanierung in München kostet je nach Umfang zwischen 4.000 und 18.000 Euro. Was den Preis bestimmt, wie der Ablauf funktioniert und worauf Eigentümer und Vermieter achten müssen, erklärt dieser Beitrag.
Was kostet eine Badsanierung in München?
Die Kosten hängen von Badgröße, Zustand der Leitungen und Sanierungsumfang ab. In München kommen Altbau-Besonderheiten hinzu die den Aufwand regelmäßig erhöhen: enge Treppenhäuser für den Materialtransport, schiefe Wände die keine rechten Winkel kennen und Leitungen die seit Jahrzehnten nicht angefasst wurden.
Zusatzkosten entstehen bei Schadstoffbefunden hinter Verkleidungen, WEG-Beschlussverfahren bei Gemeinschaftsleitungen und aufwendigem Materialtransport in Altbauten ohne Aufzug. Wir benennen alle Positionen transparent nach der Bestandsaufnahme.
Was bei einer Badsanierung in München fast immer unterschätzt wird
Das Bad ist das komplexeste Gewerk in einer Wohnung. Auf vier bis sechs Quadratmetern treffen Sanitär, Elektro, Fliesen, Abdichtung und Estrich aufeinander. Jedes dieser Gewerke hat eigene Trocknungs- und Wartezeiten die sich nicht beschleunigen lassen.
Was wir in München regelmäßig sehen: Eigentümer planen drei Wochen ein und wundern sich nach fünf warum noch nicht fertig ist. Der Grund liegt fast immer in einem der folgenden Punkte.
Schimmel hinter Verkleidungen: Gerade in Altbauwohnungen in Ramersdorf, Giesing oder Sendling findet sich hinter alten Wandfliesen Schimmel der erst nach dem Aufmachen sichtbar wird. Das verlängert die Sanierung um mehrere Tage und erfordert eine vollständige Trocknung bevor weitergearbeitet werden kann.
Veraltete Leitungen: In Gebäuden vor 1973 finden sich regelmäßig Bleirohre hinter verputzten Wänden. Diese müssen nach der aktuellen Trinkwasserverordnung ausgetauscht werden. Wer das bei der Planung nicht einkalkuliert, steht mitten in der Sanierung vor einer ungeplanten Strangsanierung.
Schiefe Wände und fehlende Vorwandinstallation: Münchner Altbau-Bäder haben selten rechte Winkel. Wände weichen auf zwei Metern Länge um bis zu drei Zentimeter ab. Wer hier bodengleich duschen will, muss Estrich aufnehmen und ein Gefälle neu anlegen. Das ist machbar. Aber nicht ohne Vorlaufzeit.
Badsanierung im Münchner Altbau: Was Eigentümer wissen müssen
Für Eigentümer ist die Badsanierung in München fast immer eine Frage des richtigen Zeitpunkts. Wer wartet bis das Bad komplett versagt, saniert unter Zeitdruck und zahlt mehr. Wer präventiv saniert, plant besser und entscheidet freier.
Die wichtigste Entscheidung vorab: Auffrischung oder Komplettsanierung. Eine Auffrischung mit neuen Fliesen, Sanitärobjekten und Armaturen ist in einer bis zwei Wochen erledigt und kostet ab 4.000 Euro. Sie lohnt sich wenn die Leitungen noch in Ordnung sind und keine Feuchtigkeitsschäden vorliegen. Eine Komplettsanierung mit neuem Estrich, Abdichtung nach DIN 18534, neuen Leitungen und Fliesen dauert drei bis fünf Wochen und kostet ab 9.000 Euro. Sie ist die richtige Wahl wenn das Bad substanziell veraltet ist oder Feuchteschäden bestehen.
Für Eigentumswohnungen in München gilt: Sobald Steigleitungen oder Gemeinschaftsleitungen betroffen sind, braucht es einen WEG-Beschluss nach §20 WEG. Wir prüfen das bei der Bestandsaufnahme und klären den Genehmigungsbedarf bevor ein Handwerker anrückt.
Badsanierung für Vermieter in München: Was wirtschaftlich sinnvoll ist
Für Vermieter ist ein veraltetes Bad zwischen zwei Mietverhältnissen eine Chance und ein Risiko zugleich. Chance weil eine sanierte Badsanierung in München den Mietwert spürbar steigert. Risiko weil eine schlechte Planung den Leerstand unnötig verlängert.
Ein saniertes Bad in einer Altbauwohnung in Schwabing oder Haidhausen rechtfertigt 100 bis 200 Euro mehr Kaltmiete pro Monat. Bei Sanierungskosten von 10.000 Euro ist das in vier bis acht Jahren amortisiert. Wer das Bad nicht saniert und stattdessen günstig vermietet, verliert auf die Dauer mehr als er spart.
Wichtig für Vermieter: Dokumentieren Sie den Zustand des Bads vor der Sanierung mit Fotos und Protokoll. Das ist relevant wenn Schäden gegenüber dem ausziehenden Mieter geltend gemacht werden sollen. Wir erstellen diese Dokumentation auf Wunsch bei der Bestandsaufnahme.
Bewohnte Badsanierung in München: Was realistisch möglich ist
Bei einem Bad ohne Gäste-WC bedeutet eine bewohnte Sanierung drei bis vier Wochen ohne eigene Dusche und ohne eigenes WC. Das ist möglich wenn es vorbereitet wird.
Für das WC gibt es drei praktikable Lösungen: eine Chemietoilette in der Wohnung, ein Dixi-WC im Hof was in Altbau-Hinterhöfen in Haidhausen oder Giesing oft ausreichend ist, oder der Zugang zu einem zweiten Bad im Haus über Nachbarn oder Verwalter.
Für die tägliche Dusche empfiehlt sich eine Mitgliedschaft in einem nahegelegenen Fitnessstudio oder der Besuch des Müllerschen Volksbads. Für Familien mit Kindern oder ältere Bewohner empfehlen wir einen temporären Auszug für die Kernbauzeit. Die Baustelle läuft schneller wenn niemand morgens durch Staubfolien muss.
Wir richten staubdichte Schleusen ein und geben jeden Abend die Wohnung besenrein zurück.
WEG-Beschluss und Lärmzeiten bei der Badsanierung in München
Sobald Gemeinschaftsleitungen oder tragende Bauteile betroffen sind, braucht es einen WEG-Beschluss. Nach §20 WEG in der Fassung seit 2020 reicht für viele bauliche Veränderungen eine einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung. Strangsanierungen betreffen die Gemeinschaft und gehören zwingend auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.
Die Münchner Hausordnungen folgen meist einem ähnlichen Muster: Werktagsarbeiten zwischen 7 und 20 Uhr, Mittagsruhe von 12 bis 14 Uhr, keine Arbeiten an Sonn- und Feiertagen. In gepflegten Häusern in der Maxvorstadt oder im Lehel wird das streng ausgelegt. Wir stimmen den Bauzeitenplan vorab mit dem Verwalter ab und hängen 48 Stunden vor Baustart einen Informationsaushang im Treppenhaus auf.
Renovierung Schneider: Badsanierungen für Eigentümer und Vermieter in München
Von der Auffrischung in Ramersdorf bis zur Komplettsanierung in Schwabing. Renovierung Schneider koordiniert alle Gewerke aus einer Hand, übernimmt die Entkernung und begleitet jeden Schritt persönlich vor Ort. Vielfach beauftragt von Eigentümern und Vermietern die wissen dass ein Münchner Altbau-Bad mehr braucht als neue Fliesen.
Eine Auffrischung mit neuen Fliesen und Sanitärobjekten beginnt ab 4.000 Euro. Eine Komplettsanierung mit neuen Leitungen, Estrich und Abdichtung kostet ab 9.000 Euro. Bei Altbauten mit Bleirohrtausch ab 12.000 Euro. Renovierung Schneider erstellt nach kostenloser Vor-Ort-Besichtigung ein verbindliches Angebot.
Nicht zwingend. Wenn kein Gäste-WC vorhanden ist, brauchen Sie Ersatzsanitär für drei bis vier Wochen. Für Familien oder ältere Bewohner empfehlen wir einen temporären Auszug für die Kernbauzeit. Wir richten staubdichte Schleusen ein und geben jeden Abend die Wohnung besenrein zurück.
Ja, sobald Steigleitungen, tragende Wände oder Gemeinschaftseigentum betroffen sind. Nach §20 WEG reicht in vielen Fällen eine einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung. Reine Arbeiten am Sondereigentum sind beschlussfrei. Wir prüfen den Genehmigungsbedarf bei der Bestandsaufnahme.
